Το πρώτο σημείο, το οποίο χρήζει ιδιαίτερης προσοχής και πρέπει να είναι πρωταρχικός στόχος στην κατασκευή ή στην αγορά κατοικίας, είναι η εξασφάλιση της ποιότητας. Η ποιότητα προσφέρει αντοχή στον χρόνο και μεγάλη διάρκεια ζωής, ασφάλεια απέναντι σε κάθε είδους φυσικό φαινόμενο, οικονομία στη συντήρηση της κατοικία και τέλος λειτουργικότητα και αισθητική. Η εξασφάλιση της ποιότητας προϋποθέτει σωστές και λεπτομερείς μελέτες, έμπειρους και ικανούς συνεργάτες, δηλαδή μηχανικούς, εργολάβους και τεχνίτες καθώς και κατάλληλα και αξιόπιστα υλικά. Μην ξεχνάτε ότι η καλή ποιότητα της κατοικίας εξαρτάται κυρίως από τις αφανείς εργασίες, όπως είναι τα θεμέλια, ο σκελετός της οικοδομής, οι τοίχοι, οι σωληνώσεις και τα δίκτυα, και δεν σημαίνει απαραίτητα πολυτελή κατασκευή και ακριβά πλακάκια.
Ειδικότερα, για εκείνους που αποφασίζουν να προχωρήσουν στην κατασκευή κατοικίας, πρέπει να γνωρίζουν τα εξής: η έκδοση οικοδομικής άδειας από την πολεοδομική υπηρεσία είναι προϋπόθεση για την κατασκευή κατοικίας και πρέπει να προηγείται κάθε άλλης εργασίας. Προκειμένου να αποκτήσετε την οικοδομική άδεια πρέπει να υποβάλετε στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία:
* Σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη
* Τις μελέτες της οικοδομής
* Παραστατικά της πληρωμής των αμοιβών των μηχανικών για τις μελέτες
* Δηλώσεις ανάθεσης / ανάληψης μελετών και επιβλέψεων
* Διάφορες εγκρίσεις κατά περίπτωση (δήμος, δασική ή αρχαιολογική υπηρεσία, ΕΠΑΕ, κτλ.)
* Αποδείξεις πληρωμής των εισφορών προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς οργανισμούς.
Η πολεοδομική υπηρεσία, αφού ελέγξει τις υποβληθείσες μελέτες και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά, εκδίδει την οικοδομική άδεια, η οποία ισχύει για τέσσερα χρόνια. Επίσης μην ξεχνάτε ότι άδεια από την πολεοδομία χρειάζεται για κατεδαφίσεις, προσθήκες σε υφιστάμενες οικοδομές, αλλαγή χρήσης χώρων, αλλαγή όψεων, συνένωση ή διαχωρισμό διαμερισμάτων, αλλαγή επιβλέποντος μηχανικού, τροποποιήσεις της αρχικής μελέτης της άδειας κτλ.
Σωστή και καλή κατασκευή σημαίνει αρχικά και πρώτα από όλα σωστή μελέτη. Προκειμένου να επιτύχετε την άρτια μελέτη του σπιτιού σας, πρέπει να πληροφορήσετε από την αρχή τον μηχανικό της επιλογής σας για τις ανάγκες και τις επιθυμίες σχετικά με το σπίτι σας (μέγεθος, λειτουργικότητα, αισθητική, ενδεχόμενη επέκταση κτλ.). Οι μελέτες που απαιτούνται για την κατασκευή ενός σπιτιού είναι οι εξής:
* Τοπογραφική
* Αρχιτεκτονική
* Στατική και αντισεισμική
* Θερμομόνωσης
* Πυροπροστασίας
* Μηχανολογικών, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων
Οι μελέτες συντάσσονται από τους αρμόδιους μηχανικούς, ώστε να είναι σύμφωνες με τις πολεοδομικές διατάξεις και τους όρους δόμησης που ισχύουν για την περιοχή όπου κτίζεται η οικοδομή, καθώς και με τους ισχύοντες γενικούς κανονισμούς, όπως είναι ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, ο Νέος Αντισεισμικός Κανονισμός, ο Νέος Κανονισμός Οπλισμένου Σκυροδέματος, ο Κτιριακός Κανονισμός, ο Κανονισμός Πυρασφάλειας κτλ.
ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ
Στην πράξη εφαρμόζονται διάφοροι τρόποι για την κατασκευή μιας οικοδομής. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει σε έναν εργολάβο την εκτέλεση όλων των εργασιών και την παράδοση της κατοικίας πλήρως περατωμένης ή την ανάθεση σε περισσότερους εργολάβους των επί μέρους εργασιών. Μπορεί να αγοράσει ο ίδιος τα υλικά κατασκευής ή να περιλαμβάνονται στην τιμή της εργασίας. Ακόμη μπορεί να έχει αυτός την αυτεπιστασία ή να την αναθέσει σε άλλους έναντι αμοιβής. Η επιλογή του τρόπου εξαρτάται από τον χρόνο και τα χρήματα που διαθέτει καθώς και την εμπιστοσύνη που έχει στους συνεργάτες του.
Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητο να συντάσσεται μεταξύ ιδιοκτήτη και εργολάβου ή εργολάβων ένα συμφωνητικό, στο οποίο πρέπει να περιγράφονται αναλυτικά οι εργασίες και τα υλικά, να καθορίζεται με σαφήνεια η τιμή κάθε εργασίας, ο τρόπος και τα στάδια πληρωμής, να διευκρινίζεται αν στην τιμή συμπεριλαμβάνεται ή όχι ο ΦΠΑ που βαρύνει τον ιδιοκτήτη. Τέλος, πρέπει να προσδιορίζεται ρητά ο χρόνος εκτέλεσης της εργασίας.
Στο συμφωνητικό αυτό θα πρέπει επίσης να ορίζεται ότι ο εργολάβος υποχρεούται να τηρήσει τα προβλεπόμενα από τον νόμο μέτρα ασφαλείας, καθώς επίσης και να προβεί στις απαραίτητες δοκιμές ποιότητας των υλικών και ιδιαίτερα του σκυροδέματος, σύμφωνα με τις υποδείξεις τους μηχανικού.
Τέλος, θυμηθείτε να ενημερώσετε το αστυνομικό τμήμα της περιοχής σας για την έναρξη των εργασιών, προσκομίζοντας την οικοδομική άδεια, να πληρώνετε έγκαιρα τις ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ και να συμπληρώνετε τακτικά τις καταστάσεις που σας χορηγεί· τυχόν καθυστερήσεις ή αμέλεια έχουν σοβαρές κυρώσεις. Επιπλέον μην ξεχνάτε να ζητάτε τιμολόγια για όλες τις εργασίες και τα υλικά, η προσκόμισή τους είναι απαραίτητη προϋπόθεση για τη σύνδεση της οικοδομής με τη ΔΕΗ.
ΕΠΙΒΛΕΨΗ
Η επίβλεψη εξασφαλίζει την εφαρμογή της μελέτης στην κατασκευή, ενώ παράλληλα διασφαλίζει την ποιότητα και εγγυάται την ασφάλεια και την οικονομία του έργου.
Η εκτέλεση εργασιών χωρίς επιβλέποντα μηχανικό απαγορεύεται. Ο επιβλέπων μηχανικός είναι υπεύθυνος για την παρακολούθηση και για την εκτέλεση εργασιών σύμφωνα με τη μελέτη και τους ισχύοντες κανονισμούς, καθώς και για την υπόδειξη και για την τήρηση των μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ειδοποιεί έγκαιρα τον επιβλέποντα μηχανικό για τις εργασίες που θα εκτελεστούν αλλά και να ακολουθεί τις οδηγίες και τις υποδείξεις του.
Η νομοθεσία επιβάλλει τη λήψη μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο, τα οποία αποσκοπούν στην προστασία των εργαζομένων από πτώση, χτύπημα, ηλεκτροπληξία ή άλλο ατύχημα, καθώς επίσης και στην προστασία της ζωής και της περιουσίας των περιοίκων και των περαστικών από εκσκαφές, κατεδαφίσεις, πτώση αντικειμένων κτλ.
Τα μέτρα ασφαλείας στο εργοτάξιο υποδεικνύονται από τον επιβλέποντα μηχανικό αλλά φέρει ευθύνη και ο ιδιοκτήτης. Στα μέτρα αυτά συμπεριλαμβάνονται η περίφραξη του εργοταξίου και η πινακίδα απαγόρευσης εισόδου, η εφαρμογή μέτρων προστασίας των εργαζομένων ανάλογα με την εκτελούμενη εργασία, η προστασία από πτώσεις, η εξουδετέρωση των κινδύνων από το ηλεκτρικό ρεύμα, η ευστάθεια των διαδρόμων εργασίας, σκαλωσιάς και πρανών εκσκαφής και τέλος η προστασία των γειτονικών κατοικιών όταν γίνονται κατεδαφίσεις.
ΑΝΤΙΣΕΙΣΜΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ
Το γεγονός ότι η Ελλάδα είναι η πρώτη χώρα της Ευρώπης σε σεισμική δραστηριότητα είναι ευρέως γνωστό. Γι' αυτό τον λόγο η προστασία από τον σεισμό πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη κατά τη μελέτη και την κατασκευή των κτιρίων, προκειμένου να προστατεύονται η ζωή και η περιουσία των ενοίκων.
Η αντοχή του κτιρίου στον σεισμό εξασφαλίζεται από τη στατική και την αντισεισμική μελέτη που συντάσσει ο μηχανικός.
Οι κυριότεροι παράγοντες που επηρεάζουν την αντισεισμική ικανότητα του κτιρίου είναι:
* Η αντοχή του εδάφους θεμελίωσης
* Η θεμελίωση και ο φέρων οργανισμός
* Η συμμετρία του κτιρίου
* Η ποιότητα των υλικών και ο τρόπος δόμησης
Οι παράγοντες αυτοί λαμβάνονται υπόψη στον Νέο Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΝΕΑΚ) που ισχύει και ο οποίος πρέπει να εφαρμόζεται με σχολαστικότητα. Επίσης θα πρέπει να ελέγχονται προσεκτικά ο έντεχνος τρόπος και τα υλικά κατασκευής, ιδιαίτερα το σκυρόδεμα και οι οπλισμοί (σίδερα) από τον επιβλέποντα μηχανικό.
Ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει ποτέ να επιτρέψει σε κανέναν να τροποποιήσει τη στατική μελέτη χωρίς την έγκριση του μηχανικού που έχει την ευθύνη.
Δεν θα πρέπει επίσης να επιτρέψει σε κανέναν να τραυματίσει τα στοιχεία του σκελετού για να περάσουν εύκολα κανάλια, καλώδια, αγωγοί κτλ., χωρίς την έγκριση του επιβλέποντος μηχανικού.
ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗ
Με το τέλος των εργασιών, και για να γίνει η σύνδεση της οικοδομής με τη ΔΕΗ και τα άλλα δίκτυα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει αίτηση στην πολεοδομία για διενέργεια αυτοψίας και να προσκομίσει τα παραστατικά πληρωμής των αμοιβών των επιβλεπόντων μηχανικών. Η πολεοδομική υπηρεσία πιστοποιεί την αποπεράτωση της οικοδομής έπειτα από αυτοψία που διενεργούν οι υπάλληλοί της ή με την προσκόμιση υπεύθυνων δηλώσεων του επιβλέποντος μηχανικού και του ιδιοκτήτη ότι τηρήθηκαν οι μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
